法律人有约 | “典型案例的形成”之一：《某业主委员会诉物业公司小区电梯收益归属案》

开篇序

李  娟   睢宁法院党组书记、院长

      百年传承、重在沉淀。近年来，睢宁法院一直致力于“学习型、智慧型、廉洁型”内涵式法院的建设，为营造崇尚学习、积极进取、特色鲜明的法院文化氛围，我院全体干警倾力打造并持续优化了“法律人有约”研讨平台，经常举办以涉及法律的社会问题和典型案例等为主题的多样化活动。设立的目的，一是长效发展，储备精英人才。将其作为“青年法学思想阵地”和“疑难法律问题研讨论坛”，为各界同仁打造一个探讨法律热点、难点、争点及前沿性问题的平台，号召干警自觉做新时代中国特色社会主义法治思想的坚定信仰者、积极传播者、模范实践者。二是凝聚合力，统一法律适用。密切社会机关单位、上下级法院之间的联系，激发凝聚力、团结向心力，构建法律共同体，共同攻克法律难关，为徐州社会经济高质量发展提供高质量的司法保障。三是定纷止争，精准释法明理。通过主题活动来普法，深入对法律实务知识的探讨，多元化解一些社会关注度高的、具体的、实实在在的问题，切实提升人民群众的安全感、获得感和幸福感。

      时光荏苒，在全体干警的倾力配合下，专题研讨活动已经进行到了第五期，本期活动的主题是“典型案例的形成”。针对当前疫情常态化的现状，全体睢法人凭着对司法事业的满腔热忱，回应人民群众期待的初心使命，及时将研讨由“台下”转移到“线上”。案例工作作为司法调研中的关键一环，是实施精品审判战略，以精品案例成果反哺高质量发展的必然要求。近日苏醇酒业破产重整案入选最高院第29批指导性案例，便是紧扣审判抓调研的现实探索，振奋精神的同时也给我们带来了更深一步的思考：在日常纷繁复杂的案件中，如何从亮点案例、盲点案例、争点案例、新点案例、难点案例和热点案例的裁判规则中提取亮点、裁判思路中挖掘观点，如何选出具有“公正性、合理性、指导性、代表性、普适性”的典型案例，最大化释放司法案例之于高质量发展的效能，如何形成密切配合、资源共享、合力攻坚的案例研讨格局，持续激发提效赋能、思想聚集案例平台的活力，是摆在每一个基层法院干警面前、亟待考量的问题。期盼本次活动通过对涉及民事、刑事、商事、执行等领域系列典型案例的探讨，实现横向联合创特色，纵向深耕开新局，形成共识、凝聚合力，为护航市域高质量发展贡献集体智慧！

编者按：

本期第一篇研讨的案例是《某业主委员会诉物业公司小区电梯收益归属案》，该案例由睢宁法院民一庭法官张新娟主讲，分别从基本案情、办理过程、典型意义三个方面展开具体阐述。研讨嘉宾有幸邀请到了徐州中院民一庭副庭长费蜜、研究室副主任吴一冉，睢宁县城市管理局物业管理中心主任张大军，江苏大彭阳光物业管理有限公司总经理陈磊，各自从司法实务和法学研究角度、物业管理角度、物业运行角度，展开了具象研讨，具有深刻的理论和实践价值。接下来让我们跟随他们一起来思考和探讨吧！

张新娟    一级法官

案情简介

      睢宁县某小区业主委员会（以下简称业委会）成立后，认为开发单位与物业公司签订的前期物业服务合同存在服务现状不良、收费不透明、多收费等行为，于2019年9月向物业公司发送解聘通知书，要求物业公司在一个月内撤离小区，并办理相关移交手续。移交中，双方对物业公司服务期间收取的电梯广告费是否返还的问题产生争议。业委会于2020年10月向本院提起诉讼，要求物业公司返还收取的电梯广告费20000元。物业公司则认为，业委会不具备主张该费用的主体资格，收取的广告费用已支出，不应返还。

      诉讼中，原告提供了被告物业公司于2019年初与徐州某广告传媒有限公司签订的《物业电梯广告合作协议书》一份，证明物业公司将小区电梯内的区域交由徐州某广告传媒有限公司使用，电梯使用费为500元每年，电梯总共20部，合同期限两年，合计20000元。被告除提供合理成本支出3000元的证据外，未提供其他证据。

      本院经审理后认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。依照合法条件与程序选举的业委会，有权利对外代表业主行使权利。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。本案中，业委会的成立符合法律规定，有权提起本案诉讼。被告物业公司利用业主共有电梯收取的广告费用20000元应属业主共有。被告未对此部分单独列支、公示，也未向业主进行分配，损害了业主的合法权益，应向原告承担返还义务。但因物业公司与广告传媒公司在履行合同中产生一定的成本费用，物业公司也提供了证据证明其合理成本费用为3000元，该费用的产生是物业公司为业主利益所支出的合理费用，应从业主共有的广告费中予以扣除。对于物业公司另辩称的已用于抵偿业主欠缴的物业费的意见，法院认为欠付物业管理费的为部分业主，为单个的主体；而共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业公司行使抵销权的主张不予支持。法院在扣除物业公司的合理成本后，判决被告于本判决生效后十日内向原告返还电梯广告费用17000元。

      该案判决后，双方当事人均未提起上诉。后续双方顺利办理解聘后的手续移交问题，未产生新的纠纷。

办理过程

      1、“五进五访”进基层，聚力化解纠纷。受理该案后，至业委会所在小区、所在社区及县物管部门调查了解业委会成立的条件与程序，寻求矛盾根源、出处，确认业委会诉讼主体资格。

      2、调判结合相运用，发挥调判作用。针对物业纠纷案件标的小、争议大的特点，把调解作为首要选择。在核实业委会的主体资格后，向物业公司释明法律规定，做双方的调解工作。在双方存在分歧无法调解的情况下，及时裁判，充分发挥调解与裁判的作用。

      3、法律衔接精适用，明晰双方责任。本案涉及民法典出台后施行前，新旧法律衔接适用问题。法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，结合新旧法律的不同规定及民法典中关于争议焦点新的法律规定，从有利于维护当事人合法权益角度，选择适用民法典，明晰双方责任。

典型意义

      实践中，物业管理人利用业主共有部分获取利益的现象特别常见。而双方之间对于此部分收益归属问题又会产生诸多争议。《中华人民共和国民法典》在沿袭《中华人民共和国物权法》在建筑物区分所有权制度领域的相关内容的基础上，在第二百八十二条中明确了业主共有部分收益归业主属有，同时明确了物业管理人可以扣除合理成本。该条规定，一方面利于促进开发商、物业服务企业或者其他管理的经营者充分发挥业主共有部分的物的功能与价值，又有利于维护小区业主的权益，同时还能够更好地实现开发商的利益，帮助政府解决周边居民的停车难等一系列问题。该案通过适用《中华人民共和国民法典》第二百八十二条的规定，明晰权利归属，保护业主与物业管理人双方的合法权益。意味着该部分收益不再是一笔“糊涂账”，物业管理人应对此部分收益单独列支、单独入账，提升与规范物业管理能力与水平。共有部分的收益交由业主决定如何利用与处置，实现业主对建筑物共有部位权利的行使。减少双方之间纠纷的产生。

嘉宾点评

费  蜜   徐州中院民一庭副庭长

      日常生活中，开发商、物业服务企业或者其他管理人将小区内车位、车库出租给业主之外的第三人获利，或者利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位，或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的现象比较常见。小区物业认为这些车位是其管理，广告是其联系，收益应归其所有；业主们却觉得这些都利用了小区公共部位或公共设施，业主有权拿到收益。那么，小区公共收益应当归谁所有？

      2021年1月1日起施行的《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”从法律层面明确了建筑区划内共有部分产生收益的归属问题，进一步保障了业主对建筑区划内共有部分共有权和共同管理权的实现。根据这一规定，首先，区分所有建筑物的共有部分发生收益，应当归属于全体业主所有；其次，共有部分产生的收益中，建设单位、物业服务企业或者其他管理人可以扣除合理成本，包括必要的经营成本等，当然，一般应提供对共有部分进行管理的收入和支出报表等证据证明；最后，扣除合理成本后的其余收益应当属于业主共有。本案的处理结果，一方面明确了利用电梯、净水机、快递云柜等业主共有部分所得收益归属全体业主，维护了业主的合法权益，另一方面对物业服务企业支出的合理成本进行了确认，合理分配了小区业主与物业服务企业之间的权利义务，契合民法典规定的精神，有效化解了业主与物业服务企业之间因共有部分收益的归属问题产生的矛盾，对于推动构建和谐物业关系具有重要意义。需要说明的是，业主共有并不意味着单个业主能够直接使用，具体如何分配这些收益，应当由业主共同决定，实践中业主可以以业主大会决议的形式决定将这部分收益归属于公共维修资金，也可以决定将这部分收益分配给全体业主。同时，物业服务企业应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，以规范物业服务企业对共有部分的经营管理，增强业主的认同感，形成业主需求与物业服务的良性互动。

吴一冉  徐州中院研究室副主任

      人民群众对司法公正的感受、对司法的信任不是凭空的、抽象的，而是在每一个司法案例中点滴积累起来的。我们在司法裁判中所审理的案件虽小，但却彰显着树立行为规则、引领社会风尚的重要作用。本案即是以小案例阐释大道理的生动实践。小区电梯被物业公司租给广告公司使用，这是生活中越发常见的现象。虽然《民法典》第二百八十二条对上述问题作了明确回应，即建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。但是生活中，很多业主即使见到小区电梯广告，也不会明了电梯广告收益的产生、使用和分配与自己有关。因此，本案的司法裁判不仅正确适用了《民法典》的相关规定，而且通过司法裁判拉近了民法典与社会公众的距离，让民法典真正走到群众身边，走进群众心里。面对社会上不同利益群体、案件中不同价值观念的激烈冲突，只有旗帜鲜明地向社会公众表明提倡什么、反对什么、禁止什么，才能充分发挥司法裁判引导行为规则、维护社会公德、引领社会风尚的重要作用。本案适用的法律依据乃是《民法典》的新增条文，从案例的生成来看，通常在新法出台、法条修订后率先对相关法律法规予以适用，更易打造典型案例。此外，对于法条中的兜底条款或者存有争议条款的适用，进而明晰相关裁判规则，亦是生成典型案例的“沃土”。因此，作为一线法官，面对大量鲜活的裁判素材，必须时刻保持发现案例的敏锐性，把握案例生成的时机，加大培育打磨力度，努力实现从司法裁判向典型案例的“蝶变”。作为研究室条线，更应为业务条线打造典型案例提供更多支持，深度参与案例的打磨、编报，汇聚精品案例生成合力，共同提升全市法院案例工作水平。

张大军   睢宁县城管局物业管理中心主任

      本案中，物业公司将部分公共收益用于部分业主欠缴的物业费是不合法的, 而且物业公司并未对此收益进行部分单独列支、公示，也未向业主进行分配，损害了业主的合法权益。《民法典》中明确规定了小区内属于业主共有的道路、绿地的范围，也明确规定其他公共场所、公用设施和物业服务用房也属业主共有的权属性质，还明确各主体利用业主共有部分产生的收益在扣除合理成本后也属业主共有。为便于业主监督，还要求物业服务人员应当定期以合理的方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告业主共有部分的经营与收益等情况，避免业主公共利益被不法侵占、侵害。《江苏省物业管理条例》中规定，利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。所得收益属应当如何使用，首先看物业服务合是否有相关约定，有约定的按照约定使用；没有约定的，应由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定如何使用；未成立业主委员会的，应当向属地社区报备，并征得同意后使用。使用方式不仅仅是发放给全体业主，也可以用于公共设施、设备的维修，或者交纳至住宅专项维修资金账户等。

陈  磊  江苏大彭阳光物业管理有限公司总经理

      在日常工作中，小区内共有部位为全体业主所有，不管是广告收益还是其他公共地方收益，都应在扣除合理地开支（进行公示）后，将收益返还给业主。《物业管理条例》规定，利用物业共有部位，共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主，业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。小区物业共有部分的建筑面积已经按份公摊给全体业主的部位，用于经营时可以交给物业公司管理，但是，一定由业主委员会直接或参与洽商，由业主委员会与之签订出租合同，以示小区物业共有部分所有权的严肃性，所得的收入在扣除需交给物业公司管理费和应缴税金后，属于小区全体业主共同享有。小区物业共有部分经营一定要经过小区业主大会决定，授权业主委员会具体执行。

素材提供：民一庭、审管办

编辑：办公室

审核：审管办、办公室